Pháp lý kinh doanh bất động sản những điều cần biết .

Phần thứ nhất.

NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm

1.1. Luật kinh doanh bất động sản là gì?

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản”.

1.2. Đối tượng áp dụng

Luật kinh doanh bất động sản áp dụng cho những đối tượng như sau:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam
Tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Những chính sách mới của Luật kinh doanh bất động sản

2.1. Vi phạm đất đai bị xử phạt đến 1 tỷ đồng

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, những trường hợp vi phạm đất đai bị xử phạt đến 1 triệu đồng bao gồm:

2.2. Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở

Theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, trường hợp tự ý chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở (đất phi nông nghiệp), mà không có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền, sẽ bị xử phạt cao nhất là 1 tỷ đồng (diện tích > 3ha).

2.3. Không làm sổ hồng cho người dân

Theo điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, các chủ đầu tư, tổ chức kinh doanh bất động sản không làm hồ sơ cấp sổ hồng cho người mua, sẽ bị xử phạt cao nhất là 1 tỷ đồng (100 căn hộ, thửa đất, công trình xây dựng).

2.4. Phân lô, bán nền sai

Theo khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sở hữu dưới hình thức phân lô, bán nền trong các dự án không đủ từ hai trong các điều kiện ở khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như:

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án
Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

Sẽ bị xử phạt cao nhất là 1 tỷ đồng (diện tích > 3ha).

Bảng giá đất 63 tỉnh thành năm 2020 – 2024

Theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất, các tỉnh sẽ áp dụng bảng giá đất mới trong giai đoạn năm 2020 – 2024.

Bảng giá đất được làm căn cứ trong những trường hợp:

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức
Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân
Tính thuế sử dụng đất

Theo đó, nếu giá đất cao, người dân sẽ phải nộp thuế sử dụng đất cao hơn. Với trường hợp đất bị thu hồi, mức bồi thường sẽ cao hơn so với những năm trước.

Quy định mới về tầng tum, tầng lửng

Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 07/2019/TT-BXD, số tầng của tòa nhà (tầng trên mặt đất, tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa, bán tầng, không bao gồm tầng áp mái, quy định như sau:

Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái
Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới
Mỗi công trình chỉ được phép có 1 tầng lửng

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư 07/2019/TT-BTP, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất
Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai
Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật
Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký
Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp
Xóa đăng ký thế chấp

ĐIỀU KIỆN CẦN ĐỂ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Hoạt động kinh danh bất động sản và điều kiện cần để kinh doanh bất động sản
- Hoạt động kinh doanh bất động sản

Tại Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động sau:

Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng;
Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
Thực hiện dịch vụ môi giới bbất động sản;
Dịch vụ sàn giao dịch bất độbng sản;
Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
- Bất động sản kinh doanh

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;… Vậy theo quy định mới nhất hiện nay có liên quan đến lĩnh vực tín dụng thì bất động sản kinh doanh là gì?

Theo quy định tại Khoản 13 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) quy định tỷ lệ an toàn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành thì bất động sản kinh doanh là bất động sản được đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn nên việc kinh doanh, mua bán dễ đem lại rủi ro lớn cho cả bên bán và bên mua nên hoạt động kinh doanh bất động sản được pháp luật quy định và yêu cầu chặt chẽ. Hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định lại Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, chob thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Tùy theo loại bất động sản mà hoạt động kinh doanh sẽ phải đáp ứng đủ các điều kiện cụ thể mà pháp luật quy định.

Trước hết về điều kiện chung đối với cá nhân, tổ chức muốn hoạt động kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:
a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản 1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Như vậy muốn hoạt động kinh doanh bất động sản thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp với số vốn pháp định là 20 tỷ. Loại hình doanh nghiệp có thể thành lập: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, hợp tác xã,… Bên cạnh đó, doanh nghiệp khi thành lập cần phải đáp ứng được điều kiện cần về số vốn là 20 tỷ đồng. Quy định này là một căn cứ để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp có hiệu quả, khả năng chịu rủi ro trong kinh doanh.

Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản có thể không cần phải thành lập doanh nghiệp nếu như hoạt động theo quy mô nhỏ, không thường xuyên hay khi kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản. Mặc dù vậy, hoạt động kinh doanh vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tùy theo7q [‘ hình bất động sản đưa vào kinh doanh mà doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.

+ Kinh doanh bất động sản có sẵn

Bất động sản có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.

+ Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Bất động sản hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Doanh nghiệp có thể thực hiện bán, cho thuê hoặc thuê mua. Để có thể đưa vào kinh doanh, bất động sản phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.

Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014).
Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản không cần phải đáp ứng thêm các điều kiện khác.
Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: Hoạt động kinh doanh phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, doanh nghiệp phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong đó người quản lý, điều hành bắt buộc phải có loại chứng chỉ này.
Dịch vụ quản lý bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 75 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Theo đó, doanh nghiệp hoạt động không cần điều kiện riêng đối với trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Đặc điểm của đầu tư kinh doanh bất động sản

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự như đặc điểm của đầu tư pháp triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra,…

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau:

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình.

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố thời tiết, khí hậu.

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất thuận lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản thấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao…

III. YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

Để nhận định chính xác “giá trị bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là chủ chốt thì còn các yếu tố về tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,… sẽ trực tiếp định giá sản phẩm bất động sản.

Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến bất động sản
- Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm các yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

Thứ nhất – vị trí của bất động sản:

Là yếu tố đứng tốp đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại bao nhiêu thì giá trị bất động sản tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của bất động sản.

Vị trí tương đối: Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Vị trí tuyệt đối: Những bất động sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản nằm ở vị trí khác.

Bạn sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên trục lộ giao thông lớn thì giá trị bất động sản được định giá rất cao.

Thứ hai – kích thước, diện tích mảnh đất:

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thỏa mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất có diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn được định giá cao.

Thứ ba – địa hình của bất động sản.

Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như bất động sản ven biển thì giá của bất động sản sẽ thấp, ngược lại giá của bất động sản sẽ cao hơn.

Đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là ở nơi thật cao và hai là nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Thứ tư – hình thức của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hay là các công trình xây dựng):

Nếu 2 bất động sản có giá trị như nhau, bất động sản nào có hình thức – kiến trúc phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phương khác nhau thì hình thức của bất động sản cũng sẽ khác nhau.

Thứ năm – đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, vật lý…):

Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến chất đất (độ màu mỡ của đất), điều này ngược lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông nghiệp.

Thứ 6 – tình trạng môi trường:

Các sản phẩm bất động sản nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên.

Yếu tố kinh tế

Thứ nhất – khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản:

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Điều này cũng giống như một mảnh đất bạn mua và bán được với giá tốt, sau đó người kể tiếp lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm bất động sản đó tăng lên.

Thứ hai – sự kiện kinh tế:

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia WTO, ASEAN,…

Thứ ba – thị trường kinh tế:

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khi quyết định đầu tư bất động sản thì bạn phải quan tâm đến những tin tức thị trường kinh tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường.

Yếu tố thị trường

Thứ nhất – tính hữu dụng của bất động sản:

Giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phẩm bất động sản. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm bất động sản đó ở mức nào.

Thứ hai – nhu cầu loại bất động sản trên thị trường:

Hai phía cung cầu của loại sản phẩm bất động sản đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá bất động sản đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại bất động sản với nhau như: nhu cầu sử dụng bất động sản căn hộ tăng cao thì nhu cầu bất động sản đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.

Yếu tố pháp lý

Thứ nhất – tình trạng pháp lý của bất động sản:

Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… của mảnh đất sẽ giúp bất động sản dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.

Thứ hai – quy định về xây dựng gắn với bất động sản:

Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…).

Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến bất động sản

2.1. Yếu tố chính trị pháp lý

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền ở từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị bất động sản của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

Thứ nhất – các chính sách có tác động gián tiếp:

Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về bất động sản tăng cao sẽ làm giá trị bất động sản tăng nhanh.

Thứ hai – các chính sách tác động trực tiếp:

Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.

Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.

Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

2.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Thứ nhất – các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực:

Khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển bất động sản hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá bất động sản tăng hay giảm trong thời gian tới.

Thứ hai – hiện tượng vùng lân cận:

Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…

Thứ ba – mức độ tăng trưởng GDP hằng năm của vùng:

GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào bất động sản. Kênh bất động sản được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.

Thứ tư – hệ thống, chính sách tiền tệ:

Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh bất động sản tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Thứ năm – tỷ lệ thuế và mức thuế suất:

Khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường bất động sản tăng lên. Ở Việt Nam hiện tại có thể kể đến mô hình Đặc khu kinh tế (SEZ) với những ưu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trường thuế suất.

Thứ sáu – người tham gia thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản sẽ có những nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị bất động sản của toàn khu vực.

Yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hưởng, tác động đến giá trị bất động sản.

Thứ nhất – mật độ dân số:

Tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng trưởng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do lượng cầu tăng đột biến.

Thứ hai – yếu tố khác nhau:

Chất lượng y tế – giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Ở những nơi phát triển bất động sản du lịch – nghĩ dưỡng thì chất lượng y tế, bệnh viện rất được chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyền quyết định có đầu tư bất động sản này hay không.

Luật Sư : Nguyễn Văn Kỷ 0888 584 575

Tư vấn pháp luật miễn phí.