Hỏi đáp Tư Vấn Pháp Luật về Dự án.

Doanh nghiệp A có trụ sở đóng tại địa bàn quận Thủ Đức có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản.

Tháng 01/2017, doanh nghiệp này được UBND Thành phố Hồ ChíMinh ra quyết định cho thuê 2 hecta đất tại địa bàn huyện Củ Chi để đầu tư xây dựng nhà chung cư cao cấp và khu du lịch.

Để có mặt bằng đầu tư theo dự án đã được phê duyệt, doanh nghiệp A phải tiến hành việc bồi thường cho dân, san lấp mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trả tiền thuê đất cho Nhà nước. Còn về hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội vẫn chưa được thực thi.

Sau khi có quyết định cho thuê đất của UBND Thành phố Hà Nội, tháng 4/2017, doanh nghiệp A tiến hành ký hợp đồng thuê đất với Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh với thời hạn 40 năm.

Doanh nghiệp A thiếu vốn đầu tư nên đã chuyển nhượng 1,2 hecta đất thuộc dự án này cho một doanh nghiệp B cũng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản để lấy tiền đầu tư trên phần đất còn lại.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của doanh nghiệp A có hợp pháp hay không? Vì sao?
Nhận xét gì về các quy định của pháp luật hiện hành quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS?

Vấn đề đặt ra ở tình huống này muốn đề cập:

Chủ thể nào được Nhà nước cho thuê đất?

Quyền và nghĩa vụ của Chủ thể được Nhà nước cho thuế đất?
Điều kiện để chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản?
Ý nghĩa của các nguyên tắc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS?
Thực tiễn áp dụng như thế nào?

Trả Lời :

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên của doanh nghiệp A có hợp pháp hay không? Vì sao?

Theo Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật Đất Đai, Doanh nghiệp A là tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp A thuộc đối tượng được nhà nước cho thuê đất: “Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.”

Suy ra việc ký kết hợp đồng thuê đất có thời hạn thuê là 40 năm với Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh của doanh nghiệp A là phù hợp với quy định của pháp luật.

Do tình huống không nêu rõ doanh nghiệp A thuê đất trả tiền một lần hay thuê đất trả tiền hằng năm nên có thể chia làm 2 trường hợp:

TRƯỜNG HỢP 1

Nếu doanh nghiệp A thuê đất trả tiền hàng năm thì chắc chắn không có quyền chuyển nhượng đất.

Các tổ chức thuê đất trả tiền hàng năm chỉ có các quyền: Thế chấp; bán, góp vốn tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai.

TRƯỜNG HỢP 2

Doanh nghiệp A thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, căn cứ vào Điều 174 Luật đất đai, doanh nghiệp A có thể chuyển nhượng một phần đất thuộc dự án vì đây là một quyền của doanh nghiệp A. Tuy nhiên xét cụ thể hơn, để doanh nghiệp A có thể chuyển nhượng được cho doanh nghiệp B, cần phải xét đến các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013.

Doanh nghiệp A cần có sự cho phép của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đồng ý cho chuyển nhượng một phần đất thuộc dự án dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính, nhưng doanh nghiệp A đã tự ý chuyển nhượng mà không có sự đồng ý của UBND thành phố Hồ Chí Minh. Hơn nữa, hình thức chuyển không phải phân lô mà chuyển hơn một nửa diện tích đất của dự án.

Căn cứ trên điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013quy định về “Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” thì Doanh nghiệp A mới chỉ hoàn thành san lấp mặt bằng, bồi thường cho người dân, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và trả tiền thuê đất cho Nhà nước, nhưng chưa hoàn thành hạ tầng dịch vụ, hạ tầng xã hội. Như vậy, chưa thực hiện đầy đủ điều kiện trên để có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Đồng thời, căn cứ theo Điểm a, b Khoản 2 điều 48 Luật kinh doanh BĐS thì khi chuyển nhượng một phần dự án không được làm thay đổi mục tiêu, nội dung dự án. Như vậy ở trường hợp này không ai chắc chắn doanh nghiệp B sẽ thực hiện dự án và đảm bảo quy trình thi công mà doanh nghiệp A đã cam kết với cơ quan có thẩm quyền. Vì vậy giả sử thỏa mãn các điều kiện phía trên, để việc chuyển nhượng BĐS này diễn ra đúng luật thì doanh nghiệp A và B phải đảm bảo các quy định tại Điều 48 Luật này.

2. Nhận xét về các quy định của pháp luật hiện hành quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư, kinh doanh BĐS?

Theo Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản về nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:
a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;
b) Không làm thay đổi nội dung của dự án;
c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan
Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai
Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án

Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản quy định rõ: chủ thể được chuyển nhượng, yêu cầu khi chuyển nhượng và hình thức khi chuyển nhượng

Quy định như trên để tránh tình trạng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản xin nhà nước giao đất để làm các công trình, nhưng sau đó lại sử dụng đất vào mục đích khác, không đúng với giao kết ban đầu làm trái lại quy hoạch sử dụng đất được ban hành trước đó
Đồng thời cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản trong trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ khả năng để tiếp tục thực hiện dự án hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án. Quy đinh này thể hiện được sự linh hoạt của pháp luật, miễn sao chủ thể nhận chuyển nhượng đảm bảo được các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng.
Bất động sản có tính chất là một loại tài sản lớn và quan trọng của nước ta (bởi hầu hết BĐS là đất, mà đất thuộc quyền sở hữu toàn dân). Vậy nên việc chuyển nhượng bất động sản phải bảo đảm nguyên tắc: không làm thay đổi mục tiêu dự án, không làm thay đổi nội dung dự án, đảm bảo quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan, điều này được pháp luật quy định tại điều 49 Luật Kinh doanh Bất động sản.
Về hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền được thể hiện bằng văn bản. Bởi các dự án BĐS thường có giá trị lớn, được điều chỉnh bởi nhiều luật và bị tác động bởi nhiều bên có liên quan như nhà đầu tư, người nhận chuyển nhượng, cơ quan thẩm quyền, người dân xung quanh… Nên việc quy định hình thức kí kết hợp đồng bằng văn bản là hợp lý, tránh xảy ra những tranh cãi sau này khi có tranh chấp phát sinh.
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Yêu cầu đối với Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng là các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản mà chủ thể được chuyển giao là cá nhân thì Điều 10 Nghị định 76/2015/NĐ-CP có quy định: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” và “Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Luật kinh doanh bất động sản 2014

Đối với quy định này, thì để được chuyển nhượng quyền sử dụng đối với bất động sản, thì đòi hỏi chủ đầu tư phải thi công được công trình dự án tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.Và hơn nữa chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc nhà ở được bán, cho thuê mua.

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

– Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư.

– Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư.

Kết luận

Quy định của pháp luật về kinh doanh bất sản nằm ở chương III Luật kinh doanh bất động sản, cụ thể được quy định tại các Điều 38, 39, 40,41, 42, 43 LKDBĐS, các bên khi thực hiện giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật, có các chế tài cho các hành vi vi phạm các quy định này và điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất:

– Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
– Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Không có tranh chấp;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
– Các bất động sản khác theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 6 của Luật kinh doanh bất động sản được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.

Đề thi môn Pháp luật kinh doanh bất động sản (có đán án). Xin chia sẻ để bạn tham khảo, ôn tập chuẩn bị cho kỳ thi tới đạt kết quả như mong muốn.

Đề thi môn Pháp luật kinh doanh bất động sản

(Thời gian làm bài: 90′)

Các nhận định sau đây là đúng hay sai. Vì sao? (1 điểm/ 1 câu)
Chủ thểkinh doanh bất động sản chỉ có thể là tổ chức kinh tế.

=> Sai. Vì theo điều 10 luật nhà ở thì chủ thể kinh doanh bất động sản ngoài các tổ chức kinh tế còn có cá nhân cũng có thể tham gia kinh doanh bất động sản.

Bất động sản chỉ được phép đưa vào kinh doanh theo hình thứccho thuê khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu (quyền sử dụng).

=> Sai. Vì theo điều 9 thì trừ trường hợp bất động sản là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nếu muốn đưa vào kinh doanh thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu không thuộc trường hợp đó thì việc đưa bất động sản là nhà, công trình vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Chủ thể kinh doanh bất động sản chỉ có quyền thực hiện giao dịchkhi được ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính thực hiện bảo lãnh.

=> Sai. Vì bảo lãnh chỉ là trường hợp áp dụng đối với giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể là điều 56 luật nhà ở, chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bảo lãnh với ngân hàng thương mại có đủ năng lực do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố để đảm bảo giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng.

Hợp đồngkinh doanh bất động sản phải được thành lập thành văn bản và công chứng.

=> Sai. Theo điều khoản 2 điều 17 chỉ quy đinh hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản.

Còn về vấn đề công chúng, chứng thực thì do các bên thỏa thuận trừ trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều 10.

Như vậy hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản và việc công chứng là không bắt buộc trừ trường hợp quy đinh tại khoản 2 điều 10.

Tình huống

Ông A là người định cư ở nước ngoài. Hỏi:

Để có quyền kinh doanh bất động sản, ông A có cần phải có 20 tỷ không? Nêu cơ sở pháp lývà giải thích. (1,25 điểm)

=> Để có quyền kinh doanh bất động sản ông A cần có 20 tỷ vốn pháp định theo Điều 9 luật kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra ông A không được kinh doanh bất động sản trên danh nghĩa cá nhân mà phải thành lập dưới danh nghĩa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài.

Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đấttrả tiền thuê đất hàng năm một cách hợp pháp. Công trình xây dựng mà ông A đầu tư trên đất này có được phép kinh doanh theo hình thức bán hay cho thuê mua không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. (1,25 điểm)

=> Theo khoản 2 điều 10 quy định các hình thức kinh doanh bất động sản mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép làm thuộc các điêm b,d,g và h tại khoản 1 điều này.

Theo đó tại điểm d quy định đối với đất được NN cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Như vậy công trình ông A đầu tư trên đất được UBND tỉnh X cho thuê không được là công trình kinh doanh theo hình bán hay cho thuê mua.

Ông A chỉ được phép xây dựng nhà ở để cho thuê.

Trong trường hợp ông A được UBND tỉnh X cho thuê đấttrả tiền thuê một lần, ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng không? Nêu cơ sở pháp lý và giải thích. (1,25 điểm)

=> Theo Điều 183 Luật đất đai thì với trường hợp người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi trả tiền thuê một lần có những quyền quy định tại khoản 3 điều này.

Trong đó người thuê có quyền:

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sảnthuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
Thế chấp
Góp vốn

Và các giao dịch ấy chỉ giá trị trong khoảng thời hạn sử dụng đất của cá nhân định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đã thỏa thuận thuê với NN.

Như vậy ông A có quyền kinh doanh quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng.

Tư vấn pháp luật miễn phí.