ĐẶT CỌC KHI NHÀ ĐẤT CHƯA ĐƯỢC CẤP GCN (SỔ ĐỎ/SỔ HỒNG), HỢP ĐỒNG CỌC CÓ VÔ HIỆU?

Ls Lê Hồng Sơn stt

Thực tiễn nhiều trường hợp một bên chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã nhận cọc của người khác để chuyển nhượng thửa đất này, các bên thỏa thuận khi nào có giấy tờ thì sẽ ký HĐ công chứng. Sau đó do không làm được giấy tờ nên phát sinh tranh chấp, một bên yêu cầu phạt cọc, bên kia cho rằng HĐ vô hiệu nên chỉ trả lại tiền. Giả sử đáp ứng các điều kiện có hiệu lực khác, HĐ cọc trong trường hợp này có vô hiệu không?

Thực tiễn xét xử một số Tòa án nhận định việc ký hợp đồng đặt cọc trong khi đất chưa được cấp GCNQSDĐ là vi phạm quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 (Tòa án thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, TAND huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai), một số trường hợp Tòa án cấp sơ thẩm xác định HĐ cọc trong trường hợp này có hiệu lực nhưng VKS kháng nghị đề nghị tuyên vô hiệu (VKSND tỉnh Tây Ninh). Ngược lại, một số Tòa án xét xử tình huống này theo hướng HĐ đặt cọc vẫn có hiệu lực.

Chẳng hạn, theo TAND tỉnh Long An: Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý quan hệ tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhưng xử vô hiệu hợp đồng với lý do đất chưa được cấp quyền sử dụng là chưa chính xác. Vì đối tượng của giao dịch đặt cọc không phải là phần đất chuyển nhượng nên giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất này không phải là điều kiện có hiệu lực của giao dịch đặt cọc theo khoản 1 Điều 328 BLDS năm 2015, Điều 188 Luật đất đai năm 2013. TAND tỉnh Tây Ninh trong một bản án vào năm 2021 cũng có hướng giải quyết tương tự với nhận định: Trong trường hợp này các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng khi được ký kết trong tương lai. Do đó, không có cơ sở xác định HĐ cọc vô hiệu do đất chưa được cấp GCNQSDĐ.

Năm 2018, Tòa án tối cao ban hành Án lệ số 25 về trường hợp không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan. Vụ án này, các bên cũng đặt cọc mua bán nhà khi bên bán chưa có GCN quyền sở hữu. Nhưng Tòa án các cấp đều công nhận hiệu lực của HĐ đặt cọc này. Cõ lẽ, quan điểm chính thức của TANDTC cũng thể hiện sự độc lập giữa HĐ đặt cọc và HĐ chuyển nhượng, theo đó, đối tượng của HĐ đặt cọc là khoản tiền (hoặc tài sản) đặt cọc chứ không phải quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà các bên dự định chuyển nhượng cho nhau. Cần lưu ý, theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán TANDTC tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì một số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận (chỉ lập HĐ viết tay) vẫn có thể được công nhận hiệu lực. Do đó, quan điểm cho rằng đất chưa được cấp GCN thì đặt cọc vô hiệu càng mờ nhạt về mặt lý luận.

MỤC LỤC

TỔNG HỢP 21 BẢN ÁN VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, PHẠT CỌC