Trong bối cảnh thị trường bất động sản tại các đô thị phát triển đang có sự chuyển dịch mạnh mẽ, tình trạng các căn hộ chung cư đã bàn giao thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) diễn ra khá phổ biến. Thực tế này làm nảy sinh một câu hỏi pháp lý quan trọng đối với các nhà đầu tư và hộ gia đình: Liệu khi thiếu vắng tấm Sổ hồng, quyền cho thuê tài sản có bị hạn chế và hợp đồng ký kết có giá trị bảo hộ trước pháp luật hay không?

Việc nắm vững các quy định chuyển tiếp trong năm 2026 sẽ giúp chủ sở hữu tự tin khai thác giá trị kinh tế của căn hộ, đồng thời tránh được những rủi ro tranh chấp không đáng có với người thuê hoặc cơ quan quản lý.

Hành lang pháp lý cho các giao dịch nhà ở “nợ” sổ

Theo quy định xuyên suốt của pháp luật nhà ở hiện hành, điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch cho thuê có những đặc thù riêng biệt so với giao dịch mua bán hay thế chấp. Điểm cốt lõi nằm ở chỗ chủ sở hữu không nhất thiết phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu trong mọi trường hợp mới được quyền cho thuê. Đối với loại hình nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án, chủ nhà hoàn toàn có quyền ký kết hợp đồng cho thuê dựa trên các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khác thay thế cho Sổ hồng.

Cụ thể, bộ hồ sơ mua bán căn hộ ký kết với chủ đầu tư cùng với biên bản bàn giao nhà thực tế chính là giấy tờ quan trọng nhất. Những văn bản này xác nhận rằng người mua đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được quyền chiếm hữu, sử dụng, khai thác tài sản. Khi các tài liệu này được trình ra, vị thế của chủ nhà hoàn toàn được công nhận trong các mối quan hệ dân sự và hành chính liên quan đến việc cho thuê.

Quy trình xác lập hợp đồng và thực hiện thủ tục cư trú

Một vấn đề thường gây lúng túng cho người dân là việc công chứng hợp đồng thuê nhà khi tài sản chưa có Sổ hồng. Trên phương diện pháp luật dân sự, hợp đồng thuê nhà giữa các cá nhân không bắt buộc phải công chứng mới có giá trị pháp lý. Các bên hoàn toàn có thể tự ký kết và thực hiện dựa trên sự tin tưởng và các chứng từ mua bán gốc. Tuy nhiên, để tăng cường tính bảo mật và phòng ngừa rủi ro, các bên vẫn có thể thực hiện chứng thực chữ ký tại các văn phòng công chứng hoặc cơ quan nhà nước dựa trên hồ sơ dự án đã được cấp phép.

Đặc biệt, trong công tác quản lý cư trú năm 2026, việc đăng ký tạm trú cho người thuê cũng đã được đơn giản hóa. Khi chủ nhà cung cấp đầy đủ Hợp đồng mua bán và Biên bản bàn giao, cơ quan công an địa phương có đủ cơ sở để xác định mối liên hệ hợp pháp giữa chủ hộ và căn hộ, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho người thuê hoàn tất các thủ tục định cư ngắn hạn, đảm bảo an ninh trật tự tại khu vực.

Nhận diện rủi ro từ các rào cản kỹ thuật và quản lý

Mặc dù quyền cho thuê được pháp luật bảo vệ, nhưng chủ sở hữu cũng cần hết sức lưu ý đến hiện trạng quản lý của dự án. Một căn hộ chỉ thực sự đủ điều kiện cho thuê an toàn khi dự án đó đã được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy (PCCC) và được cơ quan chức năng cho phép đưa vào sử dụng. Việc cho thuê tại các tòa nhà chưa đủ điều kiện kỹ thuật không chỉ khiến chủ nhà đối mặt với các án phạt hành chính mà còn đặt người thuê vào những nguy hiểm tiềm tàng về an toàn sinh mạng.

Bên cạnh đó, do chưa có Sổ hồng, các chi tiết về diện tích thực tế đôi khi có sự sai lệch nhỏ so với hợp đồng mua bán ban đầu. Vì vậy, trong nội dung thỏa thuận thuê nhà, các bên cần ghi chú rõ ràng về hiện trạng tài sản cũng như trách nhiệm đóng góp các loại phí quản lý, phí bảo trì để tránh những mâu thuẫn phát sinh trong quá trình vận hành lâu dài.

LUẬT KỶ NGUYỄN – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ CÙNG BẠN

• Hotline: 0888.584.575 – 0903.531.333

• Địa chỉ: Đường số 16, Lô số 13, KĐT An Cựu City, TP. Huế.