Trong xu thế hội nhập năm 2026, việc một bên vợ hoặc chồng định cư hoặc công tác dài hạn tại nước ngoài trong khi gia đình phát sinh nhu cầu chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam là tình huống phổ biến. Để giao dịch diễn ra hợp pháp và an toàn, các bên cần nắm vững quy trình ủy quyền quốc tế hoặc thỏa thuận tài sản theo đúng quy định của Luật Công chứng và Luật Đất đai.

Việc thiếu vắng chữ ký trực tiếp của một bên chủ sở hữu không còn là rào cản quá lớn nếu chúng ta vận dụng đúng các cơ chế pháp lý về ủy quyền tại cơ quan đại diện ngoại giao hoặc thực hiện phân chia tài sản sớm.

Cơ chế ủy quyền thông qua cơ quan đại diện ngoại giao

Đây là giải pháp thực tế nhất dành cho trường hợp một bên đã ra nước ngoài. Quy trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa người ở nước ngoài và người ở trong nước qua hai giai đoạn công chứng tiếp nối.

Đầu tiên, người đang ở nước ngoài cần đến Đại sứ quán hoặc Tổng lãnh sự quán Việt Nam tại nước sở tại để lập Hợp đồng ủy quyền. Nội dung văn bản phải ghi rõ phạm vi ủy quyền bao gồm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế và các thủ tục sang tên. Sau khi bản chính được gửi về Việt Nam, người ở trong nước sẽ mang văn bản này đến một tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện công chứng tiếp vào phần dành cho bên nhận ủy quyền theo quy định tại Điều 55 Luật Công chứng.

Sau khi hoàn tất quy trình này, người được ủy quyền có đầy đủ tư cách pháp lý để thay mặt cả hai vợ chồng ký hợp đồng chuyển nhượng với bên mua và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Giải pháp phân chia tài sản chung trước khi xuất cảnh

Đối với những gia đình đã có kế hoạch đi nước ngoài từ trước, việc lập Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung vợ chồng khi cả hai còn ở Việt Nam là giải pháp mang tính dự phòng cao.

Bằng cách thỏa thuận để bất động sản đó trở thành tài sản riêng của một người, người sở hữu tài sản sẽ có toàn quyền định đoạt trong tương lai mà không cần thực hiện thêm các thủ tục ủy quyền phức tạp từ nước ngoài. Phương thức này giúp tối giản hóa quy trình giao dịch, đặc biệt hữu ích khi thị trường bất động sản biến động nhanh, cần sự quyết đoán về mặt thời gian.

Lưu ý:

• Tính cụ thể của nội dung ủy quyền: Văn bản cần nêu rõ quyền “định đoạt” và “chuyển nhượng” thay vì các cụm từ chung chung như “quản lý” hay “sử dụng”. Điều này đảm bảo tính tương thích với yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai khi làm thủ tục sang tên.

• Thời hạn ủy quyền: Nên xác lập một thời hạn đủ dài (thường từ 1-2 năm) để bao quát toàn bộ quá trình từ tìm kiếm khách hàng đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

• Quyền tiếp cận công chứng: Việc công chứng tiếp hợp đồng ủy quyền và công chứng hợp đồng chuyển nhượng không bắt buộc phải thực hiện tại cùng một địa phương, giúp người dân linh hoạt hơn trong việc lựa chọn văn phòng công chứng thuận tiện nhất.

LUẬT KỶ NGUYỄN – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ CÙNG BẠN

• Hotline: 0888.584.575 – 0903.531.333

• Địa chỉ: Lô S13, KĐT An Cựu City, TP. Huế.