Trong giao dịch bất động sản, việc đặt cọc đối với những tài sản đang thế chấp tại ngân hàng vốn ẩn chứa nhiều rủi ro và thường xuyên dẫn đến các tranh chấp pháp lý phức tạp. Tuy nhiên,  Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua Án lệ số 79/2025/AL vào cuối năm 2025 và chính thức áp dụng từ đầu năm 2026, quan điểm về hiệu lực của loại hợp đồng này đã có những thay đổi mới.

Hiệu lực độc lập của hợp đồng đặt cọc

Một trong những nút thắt lớn nhất trong các vụ tranh chấp trước đây là việc xác định liệu hợp đồng đặt cọc có vô hiệu khi tài sản chuyển nhượng đang bị thế chấp hay không. Theo nội dung Án lệ số 79/2025/AL, hợp đồng đặt cọc được xác định là một hợp đồng độc lập với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giải pháp pháp lý được án lệ đưa ra: Việc các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng chuyển nhượng trong khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Tòa án cho rằng, nếu bên đặt cọc đã biết rõ tình trạng pháp lý của tài sản nhưng vẫn tự nguyện xác lập giao dịch, thì hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có hiệu lực và buộc các bên phải thực hiện. Lỗi chỉ được xác định thuộc về bên nhận cọc nếu đến thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức mà tài sản vẫn chưa được giải chấp để thực hiện thủ tục công chứng.

Công nhận quyền của người được ủy quyền nhận đặt cọc

Án lệ số 79/2025/AL cũng giải quyết triệt để tranh chấp về tư cách chủ thể giao kết hợp đồng. Thực tế ghi nhận nhiều trường hợp chủ sở hữu tài sản (con cái) không trực tiếp có mặt và ủy quyền cho người thân (bố mẹ) đứng ra ký giấy đặt cọc và nhận tiền.

Án lệ xác lập tiền lệ pháp lý quan trọng: Trường hợp bên nhận đặt cọc không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng được chủ sở hữu ủy quyền giao kết, và bên đặt cọc biết rõ điều này mà không phản đối, thì hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực pháp lý. Điều này bác bỏ các yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do “sai chủ thể” vốn thường được các bên sử dụng để né tránh nghĩa vụ hoặc đòi lại tiền cọc khi giá thị trường biến động.

Tranh chấp thực tế

Nguồn của án lệ xuất phát từ vụ án tranh chấp tại huyện Đơn Dương, tỉnh Lâm Đồng, nơi nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc với lý do bên nhận cọc không phải chủ đất và đất đang thế chấp ngân hàng. Tuy nhiên, thông qua các chứng cứ về việc các bên đã thảo luận, biết rõ tình trạng thế chấp và tự nguyện ký kết, Hội đồng Thẩm phán đã bác bỏ quan điểm của các cấp Tòa án trước đó về việc tuyên hợp đồng vô hiệu.

Các bên phải chịu trách nhiệm với cam kết của mình. Việc từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng với lý do “giá đất cao” hoặc các lý do hình thức khác sau khi đã đặt cọc sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và phải chịu mất cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Lời khuyên cho nhà đầu tư và người dân

Án lệ số 79/2025/AL mang lại sự minh bạch cho thị trường nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về trách nhiệm của các bên khi ký kết. Đối với người mua, cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và ghi rõ lộ trình giải chấp tài sản trong hợp đồng đặt cọc. Đối với người bán, việc ủy quyền nhận cọc cần được thực hiện rõ ràng, có bằng chứng xác thực để tránh các tranh chấp về sau. Việc hiểu đúng và áp dụng đúng án lệ này sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên, giảm thiểu các vụ kiện tụng kéo dài trong lĩnh vực bất động sản.

LUẬT KỶ NGUYỄN – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ CÙNG BẠN

Quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu về soạn thảo hợp đồng đặt cọc, giải quyết tranh chấp đất đổi hoặc áp dụng các án lệ mới nhất năm 2026 vào thực tế vụ việc, hãy liên hệ với chúng tôi:

• Hotline: 0888.584.575 – 0903.531.333

• Địa chỉ: Lô S13, KĐT An Cựu City, TP. Huế.