Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc bên bán nhận tiền đặt cọc nhưng không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên. Đặc biệt, nếu thửa đất đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án nhưng người bán vẫn cố tình che giấu thông tin, đưa ra những cam kết không đúng sự thật nhằm nhận tiền của người mua thì vấn đề không còn đơn thuần là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Vậy, trường hợp người bán nhận tiền đặt cọc bán đất đang bị kê biên có bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không? Làm thế nào để phân biệt hành vi lừa đảo với tranh chấp dân sự phát sinh từ hợp đồng đặt cọc?

1. Hạn chế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi tài sản đang bị kê biên

Theo điểm c khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, một trong những điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

Quy định này nhằm ngăn chặn việc người phải thi hành án tự ý chuyển dịch tài sản đang bị áp dụng biện pháp cưỡng chế, qua đó bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án.

Do đó, trong thời gian quyền sử dụng đất đang bị kê biên, người sử dụng đất không được tự do thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như một giao dịch thông thường. Việc chuyển nhượng phải tuân thủ quy định về xử lý tài sản kê biên và pháp luật về thi hành án dân sự.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. Việc thửa đất đang bị kê biên không đồng nghĩa mọi hợp đồng đặt cọc liên quan đến thửa đất đó đương nhiên vô hiệu.

Vấn đề cần xem xét là mục đích giao kết, nội dung thỏa thuận, tình trạng pháp lý của thửa đất và ý chí thực sự của các bên tại thời điểm xác lập giao dịch.

2. Dấu hiệu cấu thành Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi nhận tiền đặt cọc bán đất bị kê biên

Theo Điều 174 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung, người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi đáp ứng đầy đủ các dấu hiệu cấu thành tội phạm theo quy định.

Đối với tình huống nhận tiền đặt cọc bán đất đang bị kê biên, không phải cứ người bán biết đất bị kê biên nhưng vẫn nhận tiền là đương nhiên phạm tội. Cơ quan tiến hành tố tụng phải làm rõ hành vi gian dối, mục đích chiếm đoạt và mối quan hệ giữa thủ đoạn gian dối với việc người mua giao tiền.

Có thể xem xét các dấu hiệu pháp lý sau:

Thứ nhất, người bán có hành vi gian dối trước hoặc tại thời điểm nhận tiền đặt cọc.

Thủ đoạn gian dối có thể được thể hiện dưới nhiều hình thức như:

Cố tình che giấu việc thửa đất đã có quyết định kê biên của cơ quan thi hành án dân sự;

Cung cấp thông tin sai sự thật rằng đất không bị hạn chế giao dịch, đủ điều kiện công chứng và sang tên;

Sử dụng giấy tờ, tài liệu giả hoặc đưa ra thông tin không đúng về việc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận giải tỏa kê biên;

Cam kết đã hoàn tất việc xử lý nghĩa vụ thi hành án trong khi thực tế chưa thực hiện hoặc không có căn cứ chứng minh.

Điểm quan trọng là hành vi gian dối phải làm cho người mua hiểu sai về tình trạng pháp lý của thửa đất, từ đó tin tưởng và giao tiền đặt cọc.

Thứ hai, người bán có mục đích chiếm đoạt tài sản.

Đây là dấu hiệu có ý nghĩa quyết định khi phân biệt hành vi lừa đảo với vi phạm nghĩa vụ dân sự.

Nếu ngay từ đầu người bán đã biết rõ đất không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng vẫn cố tình đưa ra thông tin gian dối, ký hợp đồng đặt cọc để nhận tiền, không có ý định thực hiện việc chuyển nhượng hoặc hoàn trả tiền, thì có cơ sở để xem xét dấu hiệu chiếm đoạt tài sản.

Ngược lại, nếu người bán thực sự có ý định chuyển nhượng, đã nhận tiền đặt cọc trên cơ sở thỏa thuận có thật nhưng sau đó phát sinh khó khăn trong việc giải tỏa kê biên, không thể hoàn tất thủ tục hoặc mất khả năng hoàn trả tiền thì chưa thể chỉ dựa vào kết quả không thực hiện được hợp đồng để kết luận có hành vi lừa đảo.

Thứ ba, có hành vi chiếm đoạt tài sản và giá trị tài sản đáp ứng điều kiện truy cứu trách nhiệm hình sự.

Người mua phải thực tế giao tiền do tin vào thông tin gian dối và người bán phải có hành vi chiếm đoạt số tiền này.

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ luật Hình sự, giá trị tài sản bị chiếm đoạt thông thường phải từ 2.000.000 đồng trở lên; trường hợp dưới mức này vẫn có thể bị truy cứu nếu thuộc các trường hợp luật định. Khung hình phạt được xác định căn cứ vào giá trị tài sản và những tình tiết định khung khác.

Như vậy, tình trạng kê biên của thửa đất là một tình tiết cần được xác minh, nhưng không phải yếu tố duy nhất để xác định tội phạm. Cần chứng minh người bán đã dùng thông tin gian dối để người mua giao tiền và có mục đích chiếm đoạt tài sản.

3. Phân định trách nhiệm hình sự và trách nhiệm dân sự trong giao dịch đặt cọc bán đất bị kê biên

Việc xác định một vụ việc là tranh chấp dân sự hay có dấu hiệu tội phạm phải căn cứ vào bản chất hành vi chiếm đoạt, không chỉ căn cứ vào việc người bán có thực hiện đúng cam kết chuyển nhượng hay đã hoàn trả tiền đặt cọc hay chưa.

Để phân biệt, cần đối chiếu quy định tại Điều 174 và Điều 175 Bộ luật Hình sự năm 2015, đồng thời xem xét các quy định về đặt cọc tại Bộ luật Dân sự hiện hành.

Thứ nhất, trường hợp chỉ phát sinh tranh chấp dân sự từ hợp đồng đặt cọc.

Nếu các bên thực sự xác lập giao dịch đặt cọc nhằm bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người bán không sử dụng thủ đoạn gian dối để người mua giao tiền và không có hành vi chiếm đoạt theo quy định của pháp luật hình sự, thì việc không thực hiện được hợp đồng trước hết được xem xét dưới góc độ trách nhiệm dân sự.

Ví dụ: Người bán nhận tiền đặt cọc, hai bên thỏa thuận sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng sau khi hoàn tất một số thủ tục pháp lý. Tuy nhiên, do thửa đất đang bị kê biên hoặc phát sinh vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thi hành án, việc chuyển nhượng không thể thực hiện đúng thời hạn. Trong trường hợp này, nếu không chứng minh được người bán đã cố tình gian dối nhằm chiếm đoạt tiền thì không thể chỉ dựa vào việc không chuyển nhượng được đất để kết luận người bán phạm tội lừa đảo.

Về hậu quả dân sự, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định việc xử lý tiền đặt cọc khi một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đáng chú ý, từ ngày 15/10/2026, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã có hiệu lực, hướng dẫn cụ thể việc xử lý tranh chấp đặt cọc.

Theo khoản 3 Điều 6 Nghị quyết này, nếu một bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan. Như vậy, việc xác định lỗi của bên bán và nguyên nhân khiến giao dịch không thể thực hiện có ý nghĩa trực tiếp đối với việc giải quyết hậu quả đặt cọc.

Thứ hai, trường hợp người bán dùng thủ đoạn gian dối ngay từ đầu để chiếm đoạt tiền đặt cọc.

Đây là trường hợp có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự.

Ví dụ: Người bán biết rõ thửa đất đã bị kê biên thi hành án, không thể tự do chuyển nhượng nhưng vẫn cố tình khẳng định đất không có vướng mắc pháp lý, đưa ra giấy tờ hoặc thông tin giả về việc đã được giải tỏa kê biên để người mua tin tưởng giao tiền. Sau khi nhận tiền, người bán không thực hiện việc chuyển nhượng, tìm cách che giấu hành vi và chiếm giữ khoản tiền đã nhận.

Trong trường hợp này, cần làm rõ thủ đoạn gian dối có được thực hiện trước hoặc tại thời điểm người mua giao tiền hay không; người mua có giao tiền vì tin vào thông tin sai sự thật đó hay không; và người bán có mục đích chiếm đoạt tài sản hay không.

Nếu các dấu hiệu này được chứng minh và giá trị tài sản đáp ứng điều kiện luật định thì người bán có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự. Việc sau đó người bán hoàn trả một phần hoặc toàn bộ tiền không đương nhiên làm mất đi trách nhiệm hình sự nếu tội phạm đã được cấu thành.

Thứ ba, trường hợp người bán nhận tiền theo hợp đồng nhưng sau đó thực hiện hành vi chiếm đoạt.

Không phải mọi trường hợp có ý định chiếm đoạt phát sinh sau khi nhận tiền đều là tranh chấp dân sự. Tùy phương thức thực hiện hành vi, người bán có thể bị xem xét về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Điều 175 Bộ luật Hình sự.

Điều luật này quy định người nhận tài sản của người khác thông qua hợp đồng, sau đó thực hiện một trong các hành vi như dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản; đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả; hoặc sử dụng tài sản vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại, thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu đáp ứng điều kiện về giá trị tài sản và các dấu hiệu khác theo luật định.

Đối chiếu với giao dịch đặt cọc mua đất, nếu người bán ban đầu nhận tiền trên cơ sở thỏa thuận đặt cọc có thật, nhưng sau đó có hành vi bỏ trốn, dùng thủ đoạn gian dối để chiếm giữ khoản tiền hoặc cố tình không hoàn trả dù có điều kiện, khả năng thực hiện nghĩa vụ, thì cần xem xét dấu hiệu của Điều 175 Bộ luật Hình sự.

Tuy nhiên, việc người bán chậm trả, không trả tiền hoặc không thực hiện đúng hợp đồng tự nó chưa đủ để cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Cơ quan tiến hành tố tụng phải chứng minh được một trong những phương thức chiếm đoạt được quy định tại Điều 175 và các điều kiện truy cứu trách nhiệm hình sự tương ứng.