Trong bối cảnh Luật đất đai 2024 đã đi vào vận hành ổn định, việc xác định các điều kiện khởi kiện và vai trò của cấp cơ sơ trong giải quyết tranh chấp đang trở thành vấn đề pháp lý trong tâm, quyết định tiến độ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Thực tiễn xét và giải quyết khiếu nại cho thấy không ít trường hợp đương sự bị Tòa án trả lại đơn khởi kiện do chưa hoàn tất thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Điều này xuất phát từ việc người dân chưa phận định rõ giữa ” Tranh chấp đất đai” và “tranh chấp liên quan đến đất đai” ranh giới pháp lý mỏng manh nhưng lại quyết định lộ trình tố tụng.

Căn cứ theo Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, đối với các tranh chấp nhằm xác định ai là người có quyền sử dụng đất (như tranh chấp ranh giới, lấn chiếm hoặc chồng lấn sơ đồ đo đạc), thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là điều kiện khởi kiện bắt buộc. Quy định này đóng vai trò như một “bộ lọc” hành chính, ưu tiên việc tự thỏa thuận và giảm tải áp lực cho hệ thống tư pháp. Nếu không có biên bản hòa giải không thành của cấp xã, vụ việc sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện để Tòa án thụ lý.

Tuy nhiên, nhằm tối ưu hóa quyền tiếp cận công lý, luật pháp hiện hành cũng quy định các trường hợp ngoại lệ không bắt buộc phải qua bước hòa giải này. Cụ thể, các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất khi ly hôn, hoặc tranh chấp phát sinh từ các giao dịch dân sự như hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng và thế chấp sẽ được đưa trực tiếp ra Tòa án. Việc tách bạch các nhóm tranh chấp này giúp người dân tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí, tránh các thủ tục hành chính không cần thiết trong những quan hệ dân sự thuần túy.

Về quy trình thực hiện, khi nhận được đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã phải thành lập Hội đồng hòa giải bao gồm đầy đủ các thành phần như đại diện Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và những người am hiểu nguồn gốc đất tại địa phương. Thời hạn giải quyết được khống chế nghiêm ngặt trong vòng 30 ngày. Kết quả của quá trình này – dù thành hay không thành – phải được lập thành biên bản chính thức, có chữ ký của các bên và xác nhận của cơ quan thẩm quyền để làm căn cứ pháp lý cho các bước tiếp theo.

Trong lộ trình cải cách hành chính giai đoạn 2026, Chính phủ đang đẩy mạnh việc tích hợp dữ liệu đất đai quốc gia vào hệ thống định danh điện tử. Việc minh bạch hóa thông tin về ranh giới và chủ sở hữu trên nền tảng số được kỳ vọng sẽ giảm thiểu tối đa các tranh chấp do sai lệch dữ liệu lịch sử. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để các Hội đồng hòa giải tại cơ sở thực hiện nhiệm vụ một cách chính xác, khách quan hơn, góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và ổn định.

LUẬT KỶ NGUYỄN – ĐỒNG HÀNH PHÁP LÝ CÙNG BẠN

Quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu về các thủ tục hòa giải, khởi kiện tranh chấp đất đai hoặc rà soát hồ sơ pháp lý bất động sản năm 2026, hãy liên hệ:

• Hotline: 0888.584.575 – 0903.531.333

• Địa chỉ: Lô S13, KĐT An Cựu City, TP. Huế.