Nhiều người nghĩ tranh chấp đất là “chuyện to”, nhưng thực tế xích mích chỉ từ 0,5m đất cũng có thể dẫn đến kiện tụng kéo dài nhiều năm, nếu không hiểu luật. Bài viết sau đây của Công ty Luật Kỷ Nguyễn và Cộng sự sẽ giải đáp một số vấn đề liên quan đến tranh chấp ranh giới đất theo quy định của pháp luật Việt Nam.
1. Tranh chấp ranh giới đất là gì?
Là loại tranh chấp đất đai xảy ra giữa các chủ sử dụng đất liền kề, liên quan đến mốc giới, diện tích thực tế, hoặc quyền sử dụng phần đất giáp ranh.
* Tranh chấp ranh giới đất xảy ra khi:
– Hàng xóm xây hàng rào, đổ tường lấn sang đất mình.
– Ranh đất không rõ, giấy tờ không trùng khớp thực tế, bản đồ mờ nhạt, sai lệch khi đo đạc.
– Tranh chấp lối đi chung, đường mòn sử dụng lâu năm.
– Mốc giới đất bị lấn, xê dịch do xây dựng, cải tạo.
Điều 193 Luật Đất đai năm 2024: Phân loại tranh chấp đất đai, trong đó tranh chấp ranh giới, mốc giới đất giữa các thửa liền kề là một loại cụ thể.
Theo Luật Đất đai năm 2024: Tranh chấp ranh giới đất giữa các thửa liền kề được xác định là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất, cần được giải quyết theo trình tự pháp luật bắt buộc gồm: hòa giải tại UBND cấp xã và khởi kiện tại Tòa án nếu không đạt được thỏa thuận.
2. Trình tự xử lý tranh chấp ranh giới đất theo luật định:
Bước 1: Xác minh mốc giới – giấy tờ pháp lý
* Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), các tài liệu như:
- Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng
- Bản đồ địa chính, trích lục bản đồ đo đạc
- Biên bản giao đất, quyết định cấp đất từ cơ quan Nhà nước
* Đối chiếu mốc giới thực tế: trụ bê tông, hàng rào, tường xây, cây trồng lâu năm…
Luật sư có thể hỗ trợ kiểm tra pháp lý giấy tờ, đối chiếu diện tích thực tế – pháp lý để làm cơ sở xử lý tranh chấp.
Bước 2: Hòa giải bắt buộc tại UBND xã/phường
Theo Điều 195 Luật Đất đai năm 2024, hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc đối với tranh chấp đất đai trước khi đưa vụ việc ra khởi kiện tại Tòa án.
Trình tự thực hiện như sau:
- Nộp Đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- UBND xã/phường/thị trấn sẽ tổ chức hòa giải trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
- Cán bộ địa chính phối hợp cùng các bên tranh chấp tiến hành:
- Xác minh, thu thập chứng cứ
- Đo đạc, kiểm tra ranh giới thực tế nếu cần
- Mời các bên cùng tham dự phiên hòa giải
- Lập biên bản hòa giải, trong đó ghi rõ:
- Thời gian, địa điểm hòa giải
- Thành phần tham gia
- Ý kiến các bên
- Kết quả: thành hoặc không thành
Trường hợp hòa giải không thành, người có quyền lợi bị ảnh hưởng được quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (căn cứ Điều 196 Luật Đất đai năm 2024).
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án Nhân dân
Theo Điều 196 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, sau khi hòa giải không thành tại UBND cấp xã, người có quyền lợi liên quan được khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.
* Hồ sơ khởi kiện tranh chấp ranh giới đất liền kề gồm:
– Đơn khởi kiện theo mẫu của Tòa án (nêu rõ yêu cầu, lý do khởi kiện)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất
– Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã
– Bản đồ hiện trạng sử dụng đất, biên bản đo đạc ranh giới (nếu có)
– Giấy tờ nhân thân: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu
– Giấy tờ thể hiện nguồn gốc sử dụng đất (giao đất, tặng cho, chuyển nhượng, khai hoang có xác nhận…)
* Sau khi nhận đơn, Tòa án sẽ:
– Thụ lý vụ án nếu hồ sơ hợp lệ và đúng thẩm quyền
– Thông báo nộp tạm ứng án phí theo quy định pháp luật
– Tiến hành các thủ tục tố tụng:
– Thẩm định tại chỗ, xác minh ranh giới thực tế
– Đo đạc, trưng cầu giám định kỹ thuật nếu có sai lệch ranh mốc
– Triệu tập người làm chứng, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (nếu cần)
* Ra bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật yêu cầu giải quyết tranh chấp:
– Trả lại phần đất lấn chiếm
– Buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép
– Bồi thường thiệt hại (nếu có)
- Lưu ý thêm theo Luật Đất đai 2024:
– Tòa án có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị kỹ thuật phối hợp đo đạc, xác định ranh giới chính thức
– Tranh chấp ranh giới không yêu cầu phải xác định quyền sử dụng đất toàn phần, nhưng cần có cơ sở pháp lý về diện tích, mốc giới thửa đất
3. Những lưu ý quan trọng trong tranh chấp ranh giới đất
- Tranh chấp ranh giới đất liền kề – không có thời hiệu khởi kiện
Theo Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp về quyền sử dụng đất, ranh giới đất không bị ràng buộc bởi thời hiệu. Nghĩa là người sử dụng đất có quyền khởi kiện bất cứ thời điểm nào, miễn là có tranh chấp thực tế phát sinh và cần được pháp luật bảo vệ.
- Trường hợp ranh giới chưa rõ, không xác định được mốc giới:
Người sử dụng đất nên:
– Yêu cầu đo đạc độc lập bởi đơn vị có tư cách pháp nhân, được cấp phép hành nghề đo đạc bản đồ
– Xin trích lục bản đồ địa chính hoặc hồ sơ kỹ thuật thửa đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai để đối chiếu
– Các tài liệu này có giá trị làm căn cứ kỹ thuật và pháp lý phục vụ việc hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án
- Trường hợp hàng xóm đã xây dựng hoặc chiếm dụng sai ranh giới:
– Người bị xâm phạm có thể yêu cầu Tòa án:
– Buộc tháo dỡ công trình vi phạm xây dựng trên phần đất bị lấn
– Buộc trả lại phần đất bị lấn chiếm đúng theo mốc giới pháp lý
– Yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có tổn thất về tài sản, cây trồng, công trình…
- Căn cứ áp dụng:
– Điều 195, 196 Luật Đất đai 2024
– Điều 12, 166 và 170 Luật Đất đai 2024 (quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất)
– Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 (về ranh giới giữa các bất động sản liền kề)
- Lưu ý quan trọng:
Tất cả các yêu cầu kể trên chỉ có giá trị pháp lý khi được chứng minh bằng hồ sơ, tài liệu rõ ràng, đo đạc chính xác và được lập theo đúng quy trình.
Vì vậy, bạn nên chủ động nhờ luật sư tư vấn và đồng hành từ đầu để:
– Tránh sai sót về quy trình
– Bảo đảm chứng cứ pháp lý rõ ràng
– Tăng khả năng thành công khi hòa giải hoặc khởi kiện
4. Tóm lược quy trình xử lý tranh chấp ranh giới đất
– Xác minh giấy tờ đất – mốc ranh thực tế
– Nộp đơn hòa giải tại xã/phường (bắt buộc)
– Hòa giải không thành → khởi kiện Tòa án
– Tòa thẩm định tại chỗ, xác minh thực tế
– Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý: sổ đỏ, bản đồ, đơn từ, giấy tờ nhân thân
Chúng tôi có thể hỗ trợ bạn:
- Soạn Đơn hòa giải tranh chấp ranh giới đất
- Soạn Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai
- Hướng dẫn viết tường trình vụ việc chi tiết, đúng ngôn ngữ pháp lý
- Tư vấn pháp lý và đại diện tại Tòa án
- Hướng dẫn thuê đo đạc đúng chuẩn nộp Tòa
📞 Liên hệ ngay Công ty Luật TNHH Kỷ Nguyễn & Cộng sự để được tư vấn, đảm bảo:
- Pháp lý rõ ràng
- Hành động đúng luật
- Bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của bạn
Đừng để 1 ranh giới mờ làm đứt tình làng nghĩa xóm – nhưng cũng đừng im lặng để mất quyền lợi chính đáng.
Tác giả: Phạm Hà – Nhân viên công ty Luật Kỷ Nguyễn và Cộng Sự
Địa chỉ: 66 Lê Viết Lượng, phường Vỹ Dạ, thành phố Huế – hotline 0888.584.575
“Tháo gỡ mọi nút thắt pháp lý của bạn”
